أكدت دراسة عقارية أن نسبة ما خصصته الأسرة للإيجار في المملكة من إجمالي الدخل ارتفع بنحو 37 في المئة في عام 2010 مقارنة بعام 2006، اضافة الى ان امتلاك منزل في المملكة أصبح مكلفاً جداً.
وأشارت الى ان أسباب تضخم أسعار العقارات في المملكة خلال السنوات الأخيرة يرجع إلى أمور عدة أهمها الإنفاق الحكومي، والسياسة النقدية المتبعة، وكذلك الزيادة في السكان والتغير الديموغرافي.
وقال الباحث طلال الشملاني في دراسته ان الحاجة لتوفر منازل بأسعار ميسرة لأصحاب الدخل المحدود يعتبر تحدياً كبيراً، خصوصاً مع الزيادة المستمرة في معدلات التضخم لكلفة السكن خلال السنوات الأخيرة والتي ظهرت بوادرها سنة 2006 بعد سنوات من الاستقرار، ويمكن القول بأن توفر منازل بأسعار ميسرة يؤدي إلى تحفيز الاقتصاد على المدى الطويل والقصير فعلى سبيل المثال يشكل قطاع المقاولات النصيب الأكبر في خلق الوظائف في المملكة، كما أن الفوائد تتخطى حدود الاقتصاد لتشمل جوانب أخرى كالتعليم والصحة.
ولفت الى ان بعض الدراسات الحديثة أثبتت إن كلفة السكن لها تأثير عميق على صحة الأطفال وتحصيلهم العلمي، وتفسر الدراسة سبب هذه العلاقة إلى أن السكن يمثل احد اكبر وأهم بنود موازنة الأسرة وبالتالي يؤثر في سلوك العائلة في الإنفاق.
واشار الشملاني الى ان تقرير مصلحة الإحصاءات العامة السعودية ذهب إلى الاستنتاج نفسه، فنمط إنفاق الأسرة في المملكة تغير خلال الخمس السنوات الأخيرة، فنسبة ما خصصته الأسرة للإيجار من إجمالي الدخل ارتفع بـ 37 في المئة في سنة 2010 مقارنة بـ 2006 و كانت تلك الزيادة على حساب النفقات الأخرى مثل الصحة والغذاء والتي انخفض الإنفاق عليهما بنسبة 17 في المئة و16 في المئة على التوالي. واكد ان المشكلة لا تنحصر في الإيجار فحسب، فتملك منزل في المملكة أصبح مكلفاً جداً ويمكن قياس ذلك عن طريق قسمة وسيط سعر شراء المنزل على وسيط الدخل الإجمالي السنوي لجميع المقيمين في المنزل وتعد هذه الطريقة احد الطرق المستخدمة لتقويم الأسواق وموصى بها من البنك الدولي وبواسطة هذه الطريقة يتم تصنيف الأسواق .
وبالنظر إلى المدن الرئيسية الرياض، جدة، الدمام نجد أن جميع هذه المدن تندرج تحت الأسواق ذات الأسعار المرتفعة جداً وإن كانت بدرجات مختلفة.
وبعبارة أخرى تحتاج الأسرة في الرياض إلى توفير دخلها السنوي لمدة 9 سنوات تقريباً من اجل الحصول على منزل.
واكد الشملاني في دراسته على ان أسباب تضخم أسعار العقارات في المملكة خلال السنوات الأخيرة ترجع لامور مهمة عدة هي الإنفاق الحكومي: فالحكومة تلعب دوراً بارزاً في كل اوجه الاقتصاد ويمثل نصيب القطاع العام 67 في المئة من الناتج المحلي. وعلى رغم نمو القطاع الخاص في السنوات الأخيرة، إلا إن القطاع العام ظل مهيمناً على المشهد الاقتصادي ومستفيداً من الزيادة في أسعار النفط.
فالموازنة العامة للدولة خلال الخمس السنوات الأخيرة واصلت النمو من سنة لأخرى وفي القطاعات كافة، ففي سنة 2010 بلغت الموازنة العامة 540 بليون ريال مقارنة 335 بليون ريال في 2006 بزيادة 61 في المئة، مساهمة في زيادة الأسعار استجابة لفائض الطلب، كما ساهمت سياسة الإنفاق التوسعية إلى رفع ودائع المؤسسات الحكومية لدى البنوك المحلية بنسبه 77 في المئة وهو ما أعطى فرصة اكبر للبنوك التجارية للتوسع في تقديم تسهيلات لعملائها وبالتالي زيادة عرض النقود ، اضافة الى ذلك ساهم صندوق التنمية العقاري في تضخم الأسعار فبلغت إجمالي القروض التي قدمها خلال النصف الأخير من العقد السابق 25 بليون ريال بزيادة قدرها 110 في المئة عن النصف الأول.
ولفت الى ان من أسباب تضخم اسعار العقارات السياسة النقدية: وهي مجموعة الأدوات التي يقوم البنك المركزي من خلالها بالتحكم في عرض النقود، إضافة إلى التحكم في سعر صرف العملة المحلية أمام العملات الأخرى، وبالتالي تكون هذه الدول مضطرة إلى تبني السياسات النقدية نفسها لهذه العملات لكي تحافظ على سعر صرف عملتها وهو ما يحد من قدرة هذه الدول في التحكم بسياستها النقدية وبالتالي صعوبة معالجة مشكلة التضخم.
واكد الشملاني انه في سنة 1986 قامت مؤسسة النقد بربط سعر صرف الريال أمام الدولار الأميركي في تلك المرحلة كان الاقتصاد الأميركي مهيمناً على الاقتصاد العالمي و كان من الطبيعي إن ينظر دائماً للولايات المتحدة الاميركية كمحرك للاقتصاد العالمي إلا أن هذا الدور بدأ بالتراجع لمصلحة الاقتصادات الناشئة وتأتي في مقدمها الصين والتي قفز استهلاكها من النفط 316 في المئة خلال العشرين السنة الاخيرة.
أدت زيادة الطلب على النفط إلى إبقاء أسعاره مرتفعة نسبياً على رغم وجود أزمة اقتصادية في الولايات المتحدة، ما أدى إلى خلق تباين في العلاقة ما بين الاقتصاد السعودي والأميركي.
وذكر انه في الوقت الذي كان الاقتصاد السعودي يتمتع بمعدلات نمو جيدة كان الاقتصاد الأميركي يتباطأ ومعادلات البطالة في تزايد وهو ما جعل الفيدرالي الأميركي يلجأ في 2008 إلى البدء في سلسلة من خفض معدلات الفائدة إلى أن بلغ 0.25 في المئة في كانون الثاني (يناير) 2009 وذلك بهدف تحفيز الاقتصاد في المقابل وكنتيجة لربط العملة أجبرت مؤسسة النقد إلى إجراء تخفيضات في معدل عائد اتفاق إعادة الشراء المعاكس، على رغم من ارتفاع معدلات التضخم من اجل الحفاظ على سعر صرف الريال أمام الدولار ثابت، وفي حزيران (يونيو) 2009 بلغ المعدل 0.25 في المئة وأدى خفض معدل عائد اتفاق إعادة الشراء المعاكس إلى توسع البنوك المحلية بالإقراض، ففي سنة 2008 وصلت قيمة القروض المقدمة للقطاع الخاص 713 بليون ريال بزيادة قدرها 28 في المئة عن السنة السابقة، إضافة إلى ذلك أدت سياسة الربط بالدولار إلى رفع تكاليف الاستيراد من دول الاتحاد الأوروبي واليابان بسبب ضعف الدولار أمام عملات تلك الدول وتمثل تلك الدول 36 في المئة من إجمالي واردات المملكة، وبالتالي نجد أن السياسة النقدية في المملكة تغذي التضخم بشكل مباشر عن طريق السماح للبنوك في التوسع بالإقراض ورفع تكاليف الاستيراد.
وأوضح الشملاني ان من الأسباب كذلك الزيادة في السكان: اذ تعتبر نسبة الزيادة السكنية بالمملكة من الأعلى عالمياً وتشمل هذه النسبة الزيادة في أعداد السعوديين والذين بلغ عددهم 18.7 مليون بحسب تقرير مصلحة الإحصاءات العامة لسنة 2010 في حين بلغ عدد غير السعوديين 8.4 مليون.
كما اظهر التقرير ان هناك تركزاً للسكان في المدن الكبيرة، اذ تبلغ الزيادة السكانية للمدن الثلاث ( الرياض – جدة – الدمام ) لمدة ست سنوات 31 في المئة ما يعني ان متوسط الزيادة السنوية لهذه المدن يبلغ 5.1 في المئة أي أنها تفوق النمو الطبيعي لسكان المملكة والذي يبلغ 3.3 في المئة سنوياً نتيجة لعامل الهجرة الداخلية والخارجية، والزيادة لغير السعوديين على مستوى المملكة كانت 1.67 في المئة في المقابل بلغت هذه النسبة للمدن الرئيسية 2.5 في المئة، كما بلغت نسبه الزيادة للمواطنين في هذه المدن 2.6 في المئة، في الوقت الذي كانت فيه النسبة لجميع مدن المملكة 1.6 في المئة.
واكد ان العامل الاقتصادي يلعب الدور الأبرز لتحفيز هذه الهجرة فبحسب تقرير الهيئة العليا لمدينة الرياض مثّل البحث عن فرصة عمل 77 في المئة من أسباب الهجرة الداخلية لمدينة الرياض في حين مثّل عامل التعليم والانضمام إلى الأسرة 10 في المئة و 9 في المئة على التوالي.
وأشارت الى ان أسباب تضخم أسعار العقارات في المملكة خلال السنوات الأخيرة يرجع إلى أمور عدة أهمها الإنفاق الحكومي، والسياسة النقدية المتبعة، وكذلك الزيادة في السكان والتغير الديموغرافي.
وقال الباحث طلال الشملاني في دراسته ان الحاجة لتوفر منازل بأسعار ميسرة لأصحاب الدخل المحدود يعتبر تحدياً كبيراً، خصوصاً مع الزيادة المستمرة في معدلات التضخم لكلفة السكن خلال السنوات الأخيرة والتي ظهرت بوادرها سنة 2006 بعد سنوات من الاستقرار، ويمكن القول بأن توفر منازل بأسعار ميسرة يؤدي إلى تحفيز الاقتصاد على المدى الطويل والقصير فعلى سبيل المثال يشكل قطاع المقاولات النصيب الأكبر في خلق الوظائف في المملكة، كما أن الفوائد تتخطى حدود الاقتصاد لتشمل جوانب أخرى كالتعليم والصحة.
ولفت الى ان بعض الدراسات الحديثة أثبتت إن كلفة السكن لها تأثير عميق على صحة الأطفال وتحصيلهم العلمي، وتفسر الدراسة سبب هذه العلاقة إلى أن السكن يمثل احد اكبر وأهم بنود موازنة الأسرة وبالتالي يؤثر في سلوك العائلة في الإنفاق.
واشار الشملاني الى ان تقرير مصلحة الإحصاءات العامة السعودية ذهب إلى الاستنتاج نفسه، فنمط إنفاق الأسرة في المملكة تغير خلال الخمس السنوات الأخيرة، فنسبة ما خصصته الأسرة للإيجار من إجمالي الدخل ارتفع بـ 37 في المئة في سنة 2010 مقارنة بـ 2006 و كانت تلك الزيادة على حساب النفقات الأخرى مثل الصحة والغذاء والتي انخفض الإنفاق عليهما بنسبة 17 في المئة و16 في المئة على التوالي. واكد ان المشكلة لا تنحصر في الإيجار فحسب، فتملك منزل في المملكة أصبح مكلفاً جداً ويمكن قياس ذلك عن طريق قسمة وسيط سعر شراء المنزل على وسيط الدخل الإجمالي السنوي لجميع المقيمين في المنزل وتعد هذه الطريقة احد الطرق المستخدمة لتقويم الأسواق وموصى بها من البنك الدولي وبواسطة هذه الطريقة يتم تصنيف الأسواق .
وبالنظر إلى المدن الرئيسية الرياض، جدة، الدمام نجد أن جميع هذه المدن تندرج تحت الأسواق ذات الأسعار المرتفعة جداً وإن كانت بدرجات مختلفة.
وبعبارة أخرى تحتاج الأسرة في الرياض إلى توفير دخلها السنوي لمدة 9 سنوات تقريباً من اجل الحصول على منزل.
واكد الشملاني في دراسته على ان أسباب تضخم أسعار العقارات في المملكة خلال السنوات الأخيرة ترجع لامور مهمة عدة هي الإنفاق الحكومي: فالحكومة تلعب دوراً بارزاً في كل اوجه الاقتصاد ويمثل نصيب القطاع العام 67 في المئة من الناتج المحلي. وعلى رغم نمو القطاع الخاص في السنوات الأخيرة، إلا إن القطاع العام ظل مهيمناً على المشهد الاقتصادي ومستفيداً من الزيادة في أسعار النفط.
فالموازنة العامة للدولة خلال الخمس السنوات الأخيرة واصلت النمو من سنة لأخرى وفي القطاعات كافة، ففي سنة 2010 بلغت الموازنة العامة 540 بليون ريال مقارنة 335 بليون ريال في 2006 بزيادة 61 في المئة، مساهمة في زيادة الأسعار استجابة لفائض الطلب، كما ساهمت سياسة الإنفاق التوسعية إلى رفع ودائع المؤسسات الحكومية لدى البنوك المحلية بنسبه 77 في المئة وهو ما أعطى فرصة اكبر للبنوك التجارية للتوسع في تقديم تسهيلات لعملائها وبالتالي زيادة عرض النقود ، اضافة الى ذلك ساهم صندوق التنمية العقاري في تضخم الأسعار فبلغت إجمالي القروض التي قدمها خلال النصف الأخير من العقد السابق 25 بليون ريال بزيادة قدرها 110 في المئة عن النصف الأول.
ولفت الى ان من أسباب تضخم اسعار العقارات السياسة النقدية: وهي مجموعة الأدوات التي يقوم البنك المركزي من خلالها بالتحكم في عرض النقود، إضافة إلى التحكم في سعر صرف العملة المحلية أمام العملات الأخرى، وبالتالي تكون هذه الدول مضطرة إلى تبني السياسات النقدية نفسها لهذه العملات لكي تحافظ على سعر صرف عملتها وهو ما يحد من قدرة هذه الدول في التحكم بسياستها النقدية وبالتالي صعوبة معالجة مشكلة التضخم.
واكد الشملاني انه في سنة 1986 قامت مؤسسة النقد بربط سعر صرف الريال أمام الدولار الأميركي في تلك المرحلة كان الاقتصاد الأميركي مهيمناً على الاقتصاد العالمي و كان من الطبيعي إن ينظر دائماً للولايات المتحدة الاميركية كمحرك للاقتصاد العالمي إلا أن هذا الدور بدأ بالتراجع لمصلحة الاقتصادات الناشئة وتأتي في مقدمها الصين والتي قفز استهلاكها من النفط 316 في المئة خلال العشرين السنة الاخيرة.
أدت زيادة الطلب على النفط إلى إبقاء أسعاره مرتفعة نسبياً على رغم وجود أزمة اقتصادية في الولايات المتحدة، ما أدى إلى خلق تباين في العلاقة ما بين الاقتصاد السعودي والأميركي.
وذكر انه في الوقت الذي كان الاقتصاد السعودي يتمتع بمعدلات نمو جيدة كان الاقتصاد الأميركي يتباطأ ومعادلات البطالة في تزايد وهو ما جعل الفيدرالي الأميركي يلجأ في 2008 إلى البدء في سلسلة من خفض معدلات الفائدة إلى أن بلغ 0.25 في المئة في كانون الثاني (يناير) 2009 وذلك بهدف تحفيز الاقتصاد في المقابل وكنتيجة لربط العملة أجبرت مؤسسة النقد إلى إجراء تخفيضات في معدل عائد اتفاق إعادة الشراء المعاكس، على رغم من ارتفاع معدلات التضخم من اجل الحفاظ على سعر صرف الريال أمام الدولار ثابت، وفي حزيران (يونيو) 2009 بلغ المعدل 0.25 في المئة وأدى خفض معدل عائد اتفاق إعادة الشراء المعاكس إلى توسع البنوك المحلية بالإقراض، ففي سنة 2008 وصلت قيمة القروض المقدمة للقطاع الخاص 713 بليون ريال بزيادة قدرها 28 في المئة عن السنة السابقة، إضافة إلى ذلك أدت سياسة الربط بالدولار إلى رفع تكاليف الاستيراد من دول الاتحاد الأوروبي واليابان بسبب ضعف الدولار أمام عملات تلك الدول وتمثل تلك الدول 36 في المئة من إجمالي واردات المملكة، وبالتالي نجد أن السياسة النقدية في المملكة تغذي التضخم بشكل مباشر عن طريق السماح للبنوك في التوسع بالإقراض ورفع تكاليف الاستيراد.
وأوضح الشملاني ان من الأسباب كذلك الزيادة في السكان: اذ تعتبر نسبة الزيادة السكنية بالمملكة من الأعلى عالمياً وتشمل هذه النسبة الزيادة في أعداد السعوديين والذين بلغ عددهم 18.7 مليون بحسب تقرير مصلحة الإحصاءات العامة لسنة 2010 في حين بلغ عدد غير السعوديين 8.4 مليون.
كما اظهر التقرير ان هناك تركزاً للسكان في المدن الكبيرة، اذ تبلغ الزيادة السكانية للمدن الثلاث ( الرياض – جدة – الدمام ) لمدة ست سنوات 31 في المئة ما يعني ان متوسط الزيادة السنوية لهذه المدن يبلغ 5.1 في المئة أي أنها تفوق النمو الطبيعي لسكان المملكة والذي يبلغ 3.3 في المئة سنوياً نتيجة لعامل الهجرة الداخلية والخارجية، والزيادة لغير السعوديين على مستوى المملكة كانت 1.67 في المئة في المقابل بلغت هذه النسبة للمدن الرئيسية 2.5 في المئة، كما بلغت نسبه الزيادة للمواطنين في هذه المدن 2.6 في المئة، في الوقت الذي كانت فيه النسبة لجميع مدن المملكة 1.6 في المئة.
واكد ان العامل الاقتصادي يلعب الدور الأبرز لتحفيز هذه الهجرة فبحسب تقرير الهيئة العليا لمدينة الرياض مثّل البحث عن فرصة عمل 77 في المئة من أسباب الهجرة الداخلية لمدينة الرياض في حين مثّل عامل التعليم والانضمام إلى الأسرة 10 في المئة و 9 في المئة على التوالي.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق